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重慶都市圈土地供應制度改革研究

時間:2022-03-03 02:30作者:S11競猜app

本文摘要:內容摘要:本文在對重慶都市圈土地供應制度改革和供應模式較為分析的基礎上,明確提出了對現實土地供應機制展開修正和創意的建議,建言大力實行土地整治儲備制度,從而優化城市土地供應模式。 關鍵詞:土地供應制度 整治儲備制度 據重慶市國土局透露,重慶市區到2010年總的用地指標是5萬公頃,但目前可用去了4.5萬公頃。 重慶市都市圈內用地早已十分緊繃。然而,重慶市都市圈內土地用于卻近于不合理,其根本原因在于現行土地供應制度不存在缺失。

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內容摘要:本文在對重慶都市圈土地供應制度改革和供應模式較為分析的基礎上,明確提出了對現實土地供應機制展開修正和創意的建議,建言大力實行土地整治儲備制度,從而優化城市土地供應模式?! £P鍵詞:土地供應制度 整治儲備制度      據重慶市國土局透露,重慶市區到2010年總的用地指標是5萬公頃,但目前可用去了4.5萬公頃。

重慶市都市圈內用地早已十分緊繃。然而,重慶市都市圈內土地用于卻近于不合理,其根本原因在于現行土地供應制度不存在缺失?! ?  重慶市土地供應制度改革中的問題      在市場經濟中,土地具備保值電子貨幣及投資的功能,土地使用者獲得土地使用權必需通過市場,構建土地產權移往。

土地用于制度改革的最終目標,就是要創建與社會主義市場經濟體制相適應的城市土地有償用于制度,充分發揮市場機制對土地資源的配備起到,增進城市總體規劃有效地實行,構建城市經濟社會可持續發展?! ≈貞c市從上世紀90年代開始的土地供應制度改革經歷了三個階段:由全面行政撥給、使用權無期用于土地到部分有償用于土地使用權的改革;行政撥給用地之外的土地使用權有償有期的土地批租;土地的資產化運作。與這三個階段所對應的市場化進程展現出為:土地市場對外開放;土地市場的培育與完備;土地市場化改革的深化。重慶市土地供應制度改革獲得了一定的成績,主要反映在:變革土地使用權無限期用于為有償有限期用于,使土地資產屬性確實以求構建;增進了土地市場的構成和發育;減少了政府財政收入;減緩了城鎮化進程;調整了城市空間布局。

  由于傳統體制的慣性作用,市場機制的引進對傳統體制下的一些政策和體制設置無法立刻徹底改變,造成現行的土地供應制度不存在許多缺失,主要展現出在:   政府獨占和調控土地力度過于   因城市土地大部分在土地使用者手中,造成存量土地多頭供應的局面;城市用地規模過度收縮、開發區的盲目設置,導致局部供地過量,用地結構不合理?! 〕鞘幸巹澲萍s著土地市場化配備   規劃的龍頭起到拒絕首先按最佳的人居環境編成土地空間的發展方向,再行用市場機制自由選擇最佳的投資者,才能保證土地價值的最佳反映。但由于規劃遲緩,難以實現土地按市場方式展開供應。

  土地市場不道德不規范   主要展現出在以毛地、生地轉讓居多,熟地轉讓比重過較低,土地的價值并未確實獲得反映;遠郊區縣土地供應中因短期政績的驅動,意圖招商引資發展經濟,招標拍賣會轉讓比重偏高,零地價轉讓土地時有發生?! ⊥恋刭Y源優化配備和利用必需創建在有效地的土地供應制度上。

土地供應制度改革要顯化土地生產力級差,并建構出有合理利用的條件?! ?  重慶市都市圈土地供應制度自由選擇分析      土地供應機制的自由選擇   在特定經濟制度下,土地供應要素相互作用而創建一起的內在關系總和叫作土地供應機制,它還包括土地供應主體、計劃、渠道、方式和手段等。目前不存在的土地供應機制主要有:   計劃經濟向市場經濟轉軌過程中的土地供應機制 這一供地流程非常簡單總結為“再行立項、規劃,后得地”,用地者只要有計劃立項,就可以申請人規劃選址、用地申請人,需要競爭或有少量競爭,其可供地程序如圖1。

  社會主義市場經濟條件下的土地供應機制 這一供地模式是依賴以價格機制為核心的市場機制起到來運營的,土地價格的構成是由土地的供需平衡來要求,如圖2?! ?  這一流程還包括“規劃、儲備、整治、轉讓”四個環節,其核心是倚賴土地儲備制度。

當土地使用者在獲得市場準入許可后方可在市場上自由選擇已儲備的土地。土地儲備制度是所指由城市政府委托的機構通過接管、并購、換地、自負盈虧和屆滿重復使用等方式,從集中的土地使用者手中,把土地集中于一起,并由政府或政府委托的機構的組織展開土地研發,根據城市土地出讓年度計劃,有計劃地將土地投入市場的制度?! ⊥ㄟ^上述兩種供應機制探究,筆者指出城市土地一級市場供應正處于“源頭”地位,政府如果要優化城市土地用于制度,就必需逆市場需求夾住供給為供給引領市場需求的城市建設用地供給新機制?! 《际腥ν恋卣蝺溥\作模式的自由選擇   許多發達國家在城市發展過程中不考慮到土地資源問題,經常出現了土地資源消耗過多等一系列引人注目問題,在解決問題城市發展過程中的用地問題上,政府和學術界都明確提出了一些新的對策和理論,其中以“理性發展”尤為引人注目。

“理性發展”理念就是通過強化對土地利用的規劃,確認城市發展邊界,提升城區建筑密度,構建現有城區土地利用效率最大化,興起現有城區,維護大自然和最重要農田,這一措施即為土地整治儲備。目前國內正在實行的土地整治儲備制度的運作模式有三類:市場主導型運作模式;政府主導型運營模式;政府市場混合型運作模式。

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融合重慶市實際,筆者指出自由選擇政府主導型的土地整治儲備制度運作模式更為合理。其理由如下:   政府主導型不利于保證土地儲備制度創建 創建土地整治儲備制度的主要目標是規范土地市場,盤活存量土地,減少土地的有效地供給,實施城市規劃等諸多社會經濟目標。

要構建這些目標,必需有一定的政府強制性權力,否則就無法構建這些目標,創建城市土地并購儲備的意義和起到也無從說起?! ≌鲗褪潜WC土地資產保值電子貨幣的必定拒絕 在市場經濟條件下,土地所有權理所當然在經濟上以求反映,為保證國家土地所有權收益的不萎縮,作為城市土地所有權代表的城市政府就必定要參予土地市場,一方面要以城市土地所有者身份參予土地儲備全過程,另一方面又要以社會管理者的身份確保市場秩序。從而構建土地規劃權、土地儲備權和土地雜貨權的三個統一。

轉入加快城市化發展進程的重慶市,迫切需要通過新的土地供應制度,來充分發揮都市圈土地理應的功能,構建城市空間結構優化,從而增進城市功能升級。


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